Eskiden gecekondu diye bir şey vardı değil mi? Gecekondu meselesi kente kırdan göçle gelenlerin barınma meselesi idi. Sonra kent yoksullarının barınma meselesi oldu. Gecekondular, apartmankondulara dönüştü. Sonra deprem gündeme geldi ve hayatımıza 2012 yılında 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” girdi. Yani deprem kanunu, afet meselesini, deprem meselesini müteahhitlerin meselesi, yani kazancı haline getiren getiren bir düzenleme.

Afet riski, deprem, kentsel dönüşüm… Bunlar cümle içinde farklı kavramlar gibi gelse de aynı işe hizmet ediyor. İnsanların barınmak için gecekondu çözümlerini piyasalaştırarak depremkondu haline getiriyor.

Depremkondu bir film olsa hemen yasaklanır. Çünkü çok büyük bir ekonomi, çok büyük bir sermaye transferi ve kimse işin bu boyutunu konuşmuyor.

Peki biz konuşalım mı?

Yazımızın konusu depremkondularla ne kadar fakirleştiğimizi ve de kalitesizleşen binalar üstünden nasıl soyulduğumuzu anlatacağız, ilk defa gün yüzü gören veri setlerini beraberce değerlendireceğiz.

Ne kadar konut ve iş yeri yıkıldı biliyor muyuz?

2012’de 6306 sayılı kanun çıktıktan sonra, 5 Nisan 2023 tarihine kadar ne kadar konut yıkılmış sizce? Sıkı durun, 711 bin 545 konut! Bu yıkılan konutlar 6306 gereğince, yani depreme dayanıklılığı olmadığı gerekçesi ile yıkılmış. Yıkılan konutların molozu doğaya terk edilmiş, yıkımdaki toz kentlerde kirlilik nedeni olmuş. Bu kadar konutun önemli bir kısmını daha ucuza güçlendirebilecekken, bu kadar yapı çöp olmuş. Bu yapılmayıp depremkonducular için bir pazar yaratılmış.

Sadece yıkılan 715 bin 545 konut bugün ortalama brüt 130 metrekareden ve bakanlığın ortalama konut inşaatı maliyetinden hesaplansa, inşaat maliyeti olarak 1 trilyon 200 milyar TL’lik ziyanımız var. Bir de bunu ortalama konut metrekare satış fiyatı ile hesaplayalım desek 2 trilyonumuz uçmuş!

Peki biz bu birikimimizi yıkarak heba ederken depremkonducular ne kadar kazanmış?

Ne kadar yeni konut yapıldı biliyor muyuz?

Bu kadar konut afet mevzuatı nedeniyle, depreme dayanıklılık gerekçesi ile yıkıldı. Dolayısıyla bir bu kadar konutun yapılmış olması gerekiyor. Hayır, yanlış düşünüyoruz!

Eğer kentsel dönüşüm işi ile biraz ilgilendiyseniz, ya da başınıza geldiyse burada nasıl soyulduğumuzu bilirsiniz. Kentsel dönüşüm bizi kaç defa soymuştur. Bazılarını hatırlayalım;

• Arsa payına çökme: Müteahhit maliyeti karşılamak için daire sayısını arttırır. Siz böylece 50 metrekare arsa payına sahipken bir anda 25 metrekare gibi bir paya düşersiniz. Böylece depremkonducular sizin arsa payınıza çöker!
• Cüzdanınıza çökme: Kimi zaman bu da yetmez, müteahhiti kesmez. Bu nedenle sizden inşaat maliyeti için bir kaç milyon TL para alırlar. Böylece ev sahibi iken borç sahibi olursunuz.
• Kiracı yapma: Kentsel dönüşümde evsiz kaldığı 18 ay boyunca devlet size kira yardımı yapıyor. Harika değil mi? Değil! Bakan 2025 yılında kira yardımını 8 bin TL olarak açıkladı. Bu fiyata kiralık konut var mı? Hayır. 18 ayda bitiyor mu? Hayır.
• Müteahhite verilen daire sayısı: Elbette burada da soyuluyorsunuz, müteahhitler her kentsel dönüşümden para ve/ve ya arsa payı alırken, inşaatta maliyeti karşılayacak, kâra geçirecek yeni daire de alıyor. Yani sizin üzerinizden kazanıyor. Bunun miktarı ne kadar yüksek olduğunu şimdi konuşacağız.
• Artan kira ve şişen ev fiyatları: İşte asıl mesele burada. Arsa payınızı müteahhite kaptırdınız, çoğu zaman üstüne para verdiniz, üstüne kira farkını cepten çıktınız ve müteahhite para kazandırdınız. Böylesi bir piyasa soyulmanız yanında devamında da ev fiyatları ve kiraların arttışa da neden oluyor.

Şimdi bunları sıralayınca yeni yapılan konut sayısını verelim; 2012 sonundan 2023 başına kadar tam 1 milyon 757 bin konut yapıldı. Aradaki fark ne kadar; 1 Milyon 55 bin 566!

Kentsel dönüşüme 715 bin kadar konut girmiş, 1 milyon 757 bin çıkmış ve ortada fazladan “bir milyondan fazla” konut var.

Kentsel dönüşüm değil, rantsal dönüşüm

Meşhur bir slogandır bu kullandığım başlık. Buraya çok uygun değil mi? Şu verdiğim rakamı özet bir tablo ile inceleyelim ve biraz konuyu açalım!

Türkiye’de bir konut deprem diyerek yıkılmış ama üstüne fazladan 1,5 konut yapılarak depremkonuduculara kâr kalmış. İstanbul’da deprem nedeniyle yıkılan konuta ek olarak ortalama 0,8 yeni konut fazladan yapılmış. Rantın yüksek olmasının artan konut sayısında rolü elbette var. İzmir için bu 1,9 gibi yüksek bir katsayı. Ama deprem faylarına uzak ve yerleşimin genelde 4. seviye Deprem Bölgesi olarak tanımlandığı Ankara’da bu oran 2,2. Yani bir ev yıkılıp size bir ev verilmiş ama depremkonducular 2,2 evi cebe indirmişler. Böylesi bir oran çok çılgınca değil mi? Hele Ankara gibi depreme bu kadar uzak bir kentte. Demek ki bu başlık bir slogan değil, bir tanım olmayı hak ediyor.

Depremkonducular bizi ne kadar soydu?

Yaklaşık 100 milyon metrekare konutu yıktık, molozunu doğaya gömdük. Yerine tahminen 300 milyon metrekareden fazla konut yaptık. Bugünün konut fiyatlarını dikkate alırsak 2 trilyonluk konutlar yıkıldı, yerine inşaat yapıldı ve ortaya 6 trilyonluk bir konut stoğu çıktı. Aradaki fark yaklaşık 4 trilyon TL.

Şimdi soru şu, deprem diyerek elimizden alınan evlerden kazanılan bu 4 trilyon kime gitti?

Cevabınız depremkonducular mı?

Depremkonducular; Kim bunlar?

Depremkonducular çok organize bir yapı. Bunun yasal altyapısını kuran siyasetçi ve bürokratlardan, bunu uygulayan belediyedeki imar şubesine, mühendisine, çimento sanayicisine ve müteahhitlere kadar uzanan bir ağdan oluşuyor.

Bundan nenden haberimiz yok? Bu bilgileri nereden hesapladığımızı öğrenince anlayacaksınız: Mayıs 2023 tarihli “Kahramanmaraş Merkezli Depremlerin Sonuçlarının Tüm Yönleriyle Araştırılması, Depreme Dirençli Yapı Stokunun Oluşturulması Ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Etkinliğinin Artırılması İçin Alınması Gereken Tedbirlerin Belirlenmesi Amacıyla Kurulan Meclis Araştırması Komisyonu Raporu”!

Özetle, TBMM’deki bir meclis komisyonunda yer alan verileri kullanarak size bu yazıyı yazdım. Bunları biz hesaplayabiliyorken partilerimiz ne yaptı? Ne yazık ki partilerden tepki yoktu ve de halka da bir şey anlatmadılar. Raporun EK-2’sinde yer alan bu koca rakamları görmemiş olabilir mi?

Ne yapmalı?

Depremkonducuların 6306 üstünden nasıl katmerli kazandığını TBMM raporundan öğrenmiş olduk. Demek ki söylenenlere inanmamak ve sorgulamak gerekiyor. Yoksa soyuluyoruz. Bu noktada toplumsal bir çıkış gerekli ve partilerimizden barınma politikası istemek, depremkonducular için değil halk için istemek gerekiyor. Ama biz komşularla bu sorun karşısında çaresiz miyiz? Asla!

Konutlarınıza bakım yapın, onu güçlendirin. Pek çok konut buna uygun. Bu konuda şirketlerle değil İnşaat Mühendisleri Odası ile konuşun mesela. Böylece kentsel dönüşüm adı altında sadece cebinizden çıkacak kira parasına binanızı güçlendirebilir, enerji verimliliğini arttırarak her ay ödediğiniz enerji faturalarınızı da düşürebilirsiniz. Böylece yeni yapılacak bir evden daha ömürlü, daha kaliteli ve de daha verimli bir eviniz olur.

Özetle depremkonuduculara karşı rantsal dönüşüm değil, güçlendirme. Veriler de bize bunu anlatmıyor mu?

*****

Kabullenmeler ve kaynaklar;

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31/5/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş Uygulama Yönetmeliği de 15/12/2012 tarihinde yayımlandığı için bu yazıda 2013-2022 dönemi verileri esas alınmıştır.

Metrekare hesaplarında TÜİK’in 2013-2022 arası “Yapı izin istatistikleri” ortalaması esas alınmıştır.

2025 yılı inşaat maliyet bedelleri resmi gazetede yayımlanan tebliğe göre ortalaması alındı: https://www.csb.gov.tr/gelecek-yil-icin-bina-metrekare-normal-insaat-maliyet-bedelleri-belirlendi-bakanlik-faaliyetleri-40205

Yazıda kullanılan TBMM raporu linki : https://cdn.tbmm.gov.tr/KKBSPublicFile/D27/Y6/T10/DosyaKomisyonRaporunuVerdi/165734cc-0d4f-4030-863d-b278567c0a55.pdf

Konut maliyeti için alınan Ocak 2025 ortalaması Endeksa’dan alınmıştır; https://www.endeksa.com/tr/analiz/turkiye/endeks/satilik/konut